住了很久的老房子，最害怕的并不是外墙破旧、楼道昏暗，而是房子已经不适合继续住。
漏水、开裂、没有独立厨房和卫生间的房子、水管和电线都比较陈旧，想要安装电梯也会受到建筑结构的限制。
很多老小区的居民这几年一直希望得到改善，但是普通的翻修并不能从根本上解决问题，大规模搬迁又很难实现。
近来，武汉市出台了危旧住房自主改造、原拆原建试点的通知，为一些老房子开辟了一条新的道路：如果符合相关条件的话，就可以由业主自行进行拆除重建。
不是大规模推倒重来，而是在产权、土地用途和户数基本不变的前提下，让老房子重新具备现代居住条件。
那么，什么房子有机会纳入？业主同意比例要达到多少？拆完后面积能不能增加？费用又该怎么分担？这几个问题，才是大家最关心的。
01、3类房子可优先申请，不是所有老房都能重建
此次试点的对象为老旧小区以及单栋老住宅，但是并不是房龄到了就会自动符合要求。通知中指出，有三种类型的房屋可以被纳入到自主更新或者原拆原建的试点之中。
第一类，是经鉴定存在安全隐患的危旧住房。
比如说一些房屋的主要承重结构出现了损坏的情况，被评定为C级或者D级危房，必须全部拆除才能够消除隐患。
这样的房子首先考虑的是居住的安全性，其次才是改造的需求。
第二类，是居住功能明显落后的非成套住房。
一些老房子里没有独立的厨房和卫生间，或者厨卫的空间很小，生活很不方便。以前还可以将就着住，现在生活水平提高了，这样的房子也需要进行改造了。
第三类，是整体房龄较老、居住条件需要升级的小区。
如果小区内的八成以上的建筑物建成年限已经超过25年，并且真的有改善居住环境的需求的话，也可以申请。
需要注意的是，房龄是其中的一个条件，但是能否被纳入试点范围还需要考虑产权是否明晰、居民是否同意以及改造是否具有可行性等因素。
通知提出了“三看”标准：一看社区组织协调能力，二看项目改造基础，三看居民改造意愿。说白了，房子再旧，如果产权纠纷一堆、居民意见分歧很大，项目也很难往下走。
02、“双80%”是申请门槛，“双90%”才能往前推进
老房原拆原建，最难的往往不是施工，而是业主意见统一。
此次政策把关键比例说得很清楚：在项目范围之内，专有部分面积占比80%以上的业主同意，同时业主人数占比也达到80%以上，才可以向街道申请纳入试点。
这就是大家常说的“双80%”。
申请通过之后，业主就可以成立联合社或者自主更新委员会来完成意愿征集、协议签订、报批报建以及房屋分配等事宜。
联合社，也可以依法委托具有相应资质的单位，作为项目的实施方。
但是把它们纳入试点，并不意味着马上就可以开始建设了。之后又有一个比较高的门槛。
当专有部分面积占总建筑面积的比例达到90%以上，或者业主人数占总人数比例也达到90%以上的业主签订了协议之后，该项目才可以开始进行规划设计以及相关的审批程序。“
双90%”，也就是项目正式进入到实施阶段的一个重要条件。
没有达到这个比例的话，该项目就会被停止。至于最后拆除工作，在除了法律规定的排险抢险之外的情况下，原则上仍然需要得到所有业主的一致同意。
这套安排表面上很严格，其实是为了保护每个业主的利益。
房子属于重要的家庭财产，不应该因为少数人的急于改善而使反对的人受到牵连。把规则定下来之后，后面就不会出现纠纷了。
03、原拆原建不等于无限扩建，面积增加有边界
大多数人都会问的一个问题是：拆除重建之后面积会不会增加？答案是可以适量地增加一些，但是不能随便想加多少就加多少。
政策上一般不允许增加户数、不能改变原来的使用性质、不能超出原有的用地范围。
按栋进行更新的项目，应该基本上不会扩大原来建筑物的基础面积，也不会随便改动原有的四至关系。
这样做是为了清楚地表明：原拆原建的重点在于提高危房的居住环境，并不是利用改造的机会进行新的房地产开发。
由于老房子里原有的厨房和卫生间的面积一般都比较小，在重新建设时候，可以根据现在住宅的标准来对厨房、卫生间以及整个房屋内部的设计进行改进。
比如说原来没有单独的卫生间或者厨房、卫生间的使用标准达不到最低要求的话，就可以适当补充一下。
另外为了扩大公共活动场所、市政设施、公共服务设施以及消防等安全保障设施的空间，也可以适当加大建筑物的规模。
原则上地上新增建筑面积不得超过原不动产权证上记载面积的30%，单套户型建筑面积一般不高于90平米。
换句话说，重建之后的房子会好住一些，但是不可能变成面积翻倍的大户型。政策的主要内容就是补齐短板、提升质量、保证安全。
04、费用怎么出？原面积和新增面积要分开算
重建不应该是白吃的，有关费用的事情一定要事先做好打算。
根据通知的规定，业主要承担原有的住房面积所对应的综合改造费用。
对于重建之后新增加的产权面积部分，应该按照周边同地段、同品质住房的市场价格来进行计算，并且不得低于整体改造的成本。
把原来的面积用来支付建设费用，超过的部分要按照规定补足差价。具体的计算方法和每平米的价格如何收取，由各个区根据自己的情况来定。
好的消息就是符合条件的试点项目，可以得到多种政策性资金的支持，比如城市危房改造补助、城市更新专项资金、老旧小区改造资金等等。
政府还会给专项补贴，但是补贴金额可能会每年减少一些，所以越早达到要求、越早实施的话，就越有好处。
资金不够怎么办？政策也给了渠道。
业主可以根据规定提取住房公积金，并且符合条件的话还可以申请公积金贷款。银行机构也应被鼓励给予较低利率、较长年限的贷款服务来支持项目的融资以及业主的资金筹集。
对原来的房主来说，也可以用资金补贴或者共同建设公共设施的方式来参与到改造中来。
写在最后：
危旧房原拆原建，真正解决的不是“房子旧不旧”，而是“房子还能不能安全、体面地住下去”。
对于住在危房、非成套住房和高龄老小区里的居民来说，这是一项值得关注的新政策。
但也别只盯着拆后面积和补贴，先把几件事问清楚：产权是否清晰？邻居意见能否统一？改造费用家庭能否承受？重建期间住哪里？新增面积值不值得买？
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